Пояснювальна записка
до проєкту рішення
«Про розгляд електронної петиції від 10.02.2025 № Че/2415-еп
щодо зупинення забудови пляжу Рів’єра
по вул. Князя Ольгерда, 15, 15/1  в м. Черкаси»
 

Від мешканців міста (підписали електронну петицію 72 з 500 необхідних) надійшла петиція щодо зупинення щодо зупинення забудови пляжу Рів’єра по вул. Князя Ольгерда, 15, 15/1  в м. Черкаси та розірвання договору оренди із забудовником.
Підготовлений проєкт рішення щодо підтримання електронної петиції частково. Для повного та всебічного розгляду справи повідомляємо наступне.
Відносини у сфері містобудівної діяльності регулюються Конституцією України, Цивільним, Господарським і Земельним кодексами України, Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», законами України «Про Генеральну схему планування території України», «Про основи містобудування», «Про архітектурну діяльність», «Про землеустрій», іншими нормативними актами.
Відповідно до ст. 25 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі Закон) режим забудови територій, визначених для містобудівних потреб, встановлюється у генеральних планах населених пунктів, планах зонування та детальних планах територій.
Генеральний план ― вид містобудівної документації, що регулює містобудівну діяльність в містах і інших поселеннях, визначає умови безпеки мешкання населення, забезпечення необхідних санітарно-гігієнічних та екологічних вимог, раціональне визначення меж землекористувань, зон житлової, суспільної, промислової забудови, територій, що особливо охороняються, зон різної містобудівної цінності, роміщення місць прикладення праці, ровиток інженерно-транспортної інфраструктури, впорядкування територій, збереження історико-культурної спадщини.
Затверджена міською радою містобудівна документація ― генеральний план міста Черкаси (внесення змін до генерального плану міста Черкаси (Актуалізація), затверджений рішенням Черкаської міської ради від 13.05.2021 № 5-318,  оприлюднювався та підлягав громадському обговоренню, проходили відповідні громадські слухання з метою врахування як інтересів юридичних так і фізичних осіб, що передбачено ст. 21 Закону.
Наказом департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради від 11.11.2024 № 1221 приватним підприємствам «Камелот-Н» та «Камелот-В» затверджені містобудівні умови і обмеження для проєктування об’єкта будівництва – апарт-готелю по вул. Князя Ольгерда, 15, 15/1  в м. Черкаси  відповідно до чинного законодавства.
Розташування об’єкта реконструкції відповідає містобудівній документації, а саме: згідно з містобудівною документацією ― внесення змін до генерального плану міста Черкаси (Актуалізація),  затвердженої  рішенням  Черкаської     міської ради від 13.05.2021 № 5-318  об’єкт будівництва потрапляє на територію громадських закладів (39%), територію пляжу (61%), територію вулично-дорожньої мережі (‹1%).  Умовою для забудовника зазначено, що будівництво вести на території громадських закладів, поза межами прибережнозахисної смуги.
Окрім того пунктом 7 містобудівних умов та обмежень, як вихідних даних для проєктування, зазначено врахувати законні інтереси та вимоги  власників або користувачів  суміжних земельних ділянок та будівель, що оточують місце будівництва згідно зі статтею 5 Закону України «Про основи містобудування».
Щодо планувальних обмежень (пункт 8 містобудівних умов та обмежень) розташування даного об’єкта повідомляємо наступне: об’єкт будівництва потрапляє в межі зони регулювання забудови.
Умова: В проєктних пропозиціях будівництва апарт-готелю по вул. Князя Ольгерда, 15, 15/1 провести всебічні композиційні обґрунтування рішень щодо поверховості, типу будинків, розміщення, функціонального призначення, композиційних зв'язків з історичним центром, які мають виконуватися в рамках проєктних проробок чи містобудівного (історико-містобудівного) обґрунтування, що передбачено в пояснюючій записці Плану зонування території міста Черкаси.
Земельні ділянки, на яких планується будівництво, потрапляють в межі зони археологічних досліджень, об’єднаної зони охорони пам’яток археології, зони охорони городища «Замкова гора», зону заповідної території «Черкаські берегові схили».
Умова: проєктною документацією передбачити і забезпечити проведення відповідних заходів та отримання необхідних погоджувальних документів для будівництва, відповідно до вимог Закону України «Про охорону культурної спадщини».
Земельні ділянки розташовані в водоохоронній зоні та прибережній захисній смузі. Умовою є врахувати вимоги п. 4 ст. 89 Водного кодексу України, ст. 60-61 Земельного кодексу України.
Також містобудівними умовами і обмеженнями забудовника зобов’язано забезпечити безперешкодний доступ громадян до узбережжя водних об'єктів для загального водокористування відповідно до ст. 88 Водного кодексу України. Врахувати наявність підтоплених територій з підвищеним рівнем грунтових вод (0,5 – 3,0 м), передбачити застосування необхідних заходів проти підтоплення.
В містобудівних умовах і обмеженнях також зазначено, що під час розроблення проєктної документації використати проєктні рішення проекту «Реконструкція вул. Гагаріна від узвозу Остріжний до автостради Н-16, м. Черкаси» в частині розміщення велосипедних доріжок та проекту «Детальний план території набережної від вул. Сержанта Жужоми до автодороги Н-16 в місті Черкаси» в частині пішохідних зв’язків по береговій лінії.
Об’єкт будівництва потрапляє в межі охоронних зон археологічних досліджень, пам’ятки археології «Середньовічні Черкаси», «Замкова гора», «Стародавні Черкаси», об’єднану зону охорони пам’яток археології, заповідної території «Черкаські берегові схили» та потрапляє в охоронну зону від щойно виявленої пам’ятки архітектури. Робочою проєктною документацією передбачити проведення необхідних заходів, робіт та погоджень відповідно до чинного пам’яткоохоронного законодавства.
Відповідно до вимог статті 10 Закону України «Про археологічну спадщину» право на проведення наукових досліджень археологічної спадщини надається виключно археологам, які мають практичний досвід проведення археологічних робіт (розкопок, розвідок), виконують вимоги законодавства України про охорону культурної спадщини.
Проведення археологічних розвідок, розкопок, інших земляних робіт на території пам’ятки, охоронюваній археологічній території, у зонах охорони, в історичних ареалах населених місць, а також дослідження решток життєдіяльності людини, що містяться під земною поверхнею, під водою, здійснюється за дозволом, виданим центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини. Порядок видачі дозволів визначається Кабінетом Міністрів України.
Відповідно до абзацу 3 статті 22 закону України «Про охорону культурної спадщини» фінансування всіх заходів з вивчення, фіксації, переміщення (перенесення) пам’яток, що підлягають переміщенню (перенесенню) відповідно до цього Закону, проводиться за рахунок коштів замовника робіт, які викликали необхідність переміщення (перенесення) пам’яток.
         Згідно з вимогами статті 7 Закону України «Про археологічну спадщину» до повноважень органів охорони культурної спадщини обласних державних адміністрацій належить погодження програм та проектів містобудівних, архітектурних і ландшафтних перетворень, меліоративних, шляхових, земляних робіт, виконання яких може позначитися на стані пам’яток місцевого значення, їх територій і зон охорони, з урахуванням експертного висновку за результатами наукової археологічної експертизи зазначених проектів.
   Щодо  розірвання договору оренди із забудовником повідомляємо, що статтею 32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Серед цих підстав відсутня така підстава як вимога електронної петиції про розірання договору оренди землі, в тому числі і в частині незгоди із забудовою земельної ділянки.
Враховуючи зазначене, у зв’язку з суспільним резонансом, з метою забезпечення об’єктивного та законного розгляду питань, викладених в електронній петиції, доручити постійній комісії міської ради з питань земельних відносин та архітектури (Роман МОТОРНИЙ) із залученням громадськості розглянути кожен пункт електронної петиції від 10.02.2025 № Че/2415-еп та забезпечити внесення на розгляд Черкаської міської ради відповідного проєкту рішення з питання зупинення зупинення забудови пляжу Рів’єра відповідно до законодавства.
 

Заступник директора департаменту –
начальник управління юридичного
забезпечення                                                                                Віктор ПАНЧЕНКО